162 - Quórum necesario de asistencia a juntas y régimen de mayorías exigidas para la votación de los acuerdos.
Ver art. 17 LPH.
Unanimidad
Los acuerdos adoptados que impliquen una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad.
Se computan como votos favorables al acuerdo los de los propietarios ausentes, que hayan sido debidamente citados. Siempre y cuando no manifiesten su disconformidad, comunicándola al secretario de la Comunidad, en los treinta días naturales siguientes a la notificación del acuerdo.
Los propietarios morosos no pueden votar en ningún caso, ni siquiera para el cómputo de la unanimidad.
Ejemplo:
Se convoca Junta de condueños para modificar el título constitutivo de la Comunidad. Acuden sólo 9 propietarios de los 32 que conforman la Comunidad. Al no alcanzarse el quórum necesario en primera convocatoria, y como estaba previsto en la citación, se espera a la segunda convocatoria media hora después de la primera. En esta segunda convocatoria, todos los presentes acuerdan por unanimidad adoptar el acuerdo de modificación. Si los propietarios ausentes, debidamente citados previamente, una vez notificados de los acuerdos adoptados, no manifiestan su disconformidad en el plazo de treinta días naturales desde la recepción de la comunicación de estos acuerdos, se entiende que están conformes con el acuerdo adoptado y por tanto es unánime y vincula a todos los propietarios.
Mayoría cualificada: Mayoría de 3/5 propietarios que a su vez representen a 3/5 cuotas.
Para instalar o suprimir un ascensor, la portería o consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, aunque para estos casos haya que modificar el título constitutivo o los estatutos.
Se entiende por servicios comunes de “interés general” aquello que interpreten los jueces, pero en definitiva, habrá que estar al tipo de edificio, el lugar geográfico en el que se halla, y el status social y económico de los propietarios que lo componen en general.
Para arrendamientos de elementos comunes. Si este alquiler ocasiona molestias o perjuicios a algún propietario, el arrendamiento requerirá su consentimiento o aprobación expresa.
Al igual que en el caso anterior, se computan como votos favorables al acuerdo los de los propietarios ausentes, que hayan sido debidamente citados. Siempre y cuando no manifiesten su disconformidad, comunicándola al secretario de la Comunidad, en los treinta días naturales siguientes a la notificación del acuerdo.
Este tipo de acuerdo vincula a todos los propietarios, incluso a los que manifiesten su disconformidad en tiempo y forma, siempre que se consiga la mayoría cualificada necesaria.
Mayoría simple: Mayoría de propietarios y de cuotas. (Más del 50%).
En el caso de que no se logre alcanzar la mayoría cualificada necesaria para instalar un nuevo servicio que sea de interés general, pero haya una mayoría más modesta que sí lo quiere, no existe impedimento alguno para que pueda instalarse este servicio, siempre que su coste repercuta únicamente en los propios propietarios interesados (vid. artículo 11.2 de la LPH).
Obras de acceso para discapacitados y personas mayores de 70 años. En estos casos de supresión de barreras arquitectónicas, bastará con la mayoría simple, aunque la modificación afecte al título constitutivo o a los estatutos.
Si el coste de la obra fuere inferior a tres mensualidades ordinarias, bastará la solicitud del propio discapacitado o anciano para que pueda aprobarse y obligar a todos los propietarios. Si excediese de tres mensualidades, el propietario discapacitado o anciano mayor de 70 años deberá conseguir la mayoría de votos de los propietarios que representen la mayoría de cuotas de la comunidad, para obligar al pago de las obras o del nuevo servicio a todos los propietarios. En cualquier caso, no hay inconveniente para su realización, si se hace a costa del discapacitado o anciano mayor de 70 años.
Para los restantes acuerdos. Mayoría de los propietarios que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de participación. Si no concurrieran a la Junta la mayoría necesaria de propietarios hay que acudir a una segunda convocatoria, en la que bastará la mayoría de los presentes siempre que representen la mitad de las cuotas de participación.
Mayoría de 1/3 de propietarios que representen 1/3 cuotas de participación.
Instalación de antenas, placas solares y otros artefactos energéticos. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
El coste de estas instalaciones y aparatos es a cargo de los propietarios interesados y una vez la instalación, pertenecen a la comunidad. Cualquier propietario podrá usarla si paga su parte del coste, debidamente actualizado.
Si no se consigue la mayoría.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos anteriormente descritos, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 17 de la LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Unanimidad
Los acuerdos adoptados que impliquen una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad.
Se computan como votos favorables al acuerdo los de los propietarios ausentes, que hayan sido debidamente citados. Siempre y cuando no manifiesten su disconformidad, comunicándola al secretario de la Comunidad, en los treinta días naturales siguientes a la notificación del acuerdo.
Los propietarios morosos no pueden votar en ningún caso, ni siquiera para el cómputo de la unanimidad.
Ejemplo:
Se convoca Junta de condueños para modificar el título constitutivo de la Comunidad. Acuden sólo 9 propietarios de los 32 que conforman la Comunidad. Al no alcanzarse el quórum necesario en primera convocatoria, y como estaba previsto en la citación, se espera a la segunda convocatoria media hora después de la primera. En esta segunda convocatoria, todos los presentes acuerdan por unanimidad adoptar el acuerdo de modificación. Si los propietarios ausentes, debidamente citados previamente, una vez notificados de los acuerdos adoptados, no manifiestan su disconformidad en el plazo de treinta días naturales desde la recepción de la comunicación de estos acuerdos, se entiende que están conformes con el acuerdo adoptado y por tanto es unánime y vincula a todos los propietarios.
Mayoría cualificada: Mayoría de 3/5 propietarios que a su vez representen a 3/5 cuotas.
Para instalar o suprimir un ascensor, la portería o consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, aunque para estos casos haya que modificar el título constitutivo o los estatutos.
Se entiende por servicios comunes de “interés general” aquello que interpreten los jueces, pero en definitiva, habrá que estar al tipo de edificio, el lugar geográfico en el que se halla, y el status social y económico de los propietarios que lo componen en general.
Para arrendamientos de elementos comunes. Si este alquiler ocasiona molestias o perjuicios a algún propietario, el arrendamiento requerirá su consentimiento o aprobación expresa.
Al igual que en el caso anterior, se computan como votos favorables al acuerdo los de los propietarios ausentes, que hayan sido debidamente citados. Siempre y cuando no manifiesten su disconformidad, comunicándola al secretario de la Comunidad, en los treinta días naturales siguientes a la notificación del acuerdo.
Este tipo de acuerdo vincula a todos los propietarios, incluso a los que manifiesten su disconformidad en tiempo y forma, siempre que se consiga la mayoría cualificada necesaria.
Mayoría simple: Mayoría de propietarios y de cuotas. (Más del 50%).
En el caso de que no se logre alcanzar la mayoría cualificada necesaria para instalar un nuevo servicio que sea de interés general, pero haya una mayoría más modesta que sí lo quiere, no existe impedimento alguno para que pueda instalarse este servicio, siempre que su coste repercuta únicamente en los propios propietarios interesados (vid. artículo 11.2 de la LPH).
Obras de acceso para discapacitados y personas mayores de 70 años. En estos casos de supresión de barreras arquitectónicas, bastará con la mayoría simple, aunque la modificación afecte al título constitutivo o a los estatutos.
Si el coste de la obra fuere inferior a tres mensualidades ordinarias, bastará la solicitud del propio discapacitado o anciano para que pueda aprobarse y obligar a todos los propietarios. Si excediese de tres mensualidades, el propietario discapacitado o anciano mayor de 70 años deberá conseguir la mayoría de votos de los propietarios que representen la mayoría de cuotas de la comunidad, para obligar al pago de las obras o del nuevo servicio a todos los propietarios. En cualquier caso, no hay inconveniente para su realización, si se hace a costa del discapacitado o anciano mayor de 70 años.
Para los restantes acuerdos. Mayoría de los propietarios que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de participación. Si no concurrieran a la Junta la mayoría necesaria de propietarios hay que acudir a una segunda convocatoria, en la que bastará la mayoría de los presentes siempre que representen la mitad de las cuotas de participación.
Mayoría de 1/3 de propietarios que representen 1/3 cuotas de participación.
Instalación de antenas, placas solares y otros artefactos energéticos. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
El coste de estas instalaciones y aparatos es a cargo de los propietarios interesados y una vez la instalación, pertenecen a la comunidad. Cualquier propietario podrá usarla si paga su parte del coste, debidamente actualizado.
Si no se consigue la mayoría.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos anteriormente descritos, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 17 de la LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.