¿QUÉ OCURRE SI LOS GASTOS SUPERAN EL PRESUPUESTO APROBADO EN JUNTA? ¿INCURRE EL ADMINISTRADOR EN RESPONSABILIDAD?
Agregado el 19 de diciembre de 2025 por fincasoft
Algunos propietarios en las comunidades de vecinos, siguen creyendo que su mayor problema es el administrador, y en ocasiones, por el hecho de que algunas partidas de gastos exceden lo presupuestado.
Que los gastos reales superen el presupuesto aprobado en junta no implica automáticamente una irregularidad ni que el administrador sea responsable. Depende de por qué se ha producido el exceso y cómo se ha gestionado.
1. ¿Qué ocurre cuando se supera el presupuesto aprobado en junta de condueños?
Los vecinos deben saber que el presupuesto aprobado es previsional, no un límite absoluto. En la práctica pueden darse desviaciones, por ejemplo:
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- Subidas imprevistas de suministros (luz, gas, agua).
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- Reparaciones urgentes o averías. -
- Incrementos salariales obligatorios.
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- Gastos judiciales o técnicos no previstos.
Cuando sucede:
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- El exceso debe justificarse y reflejarse en la liquidación anual.
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- La junta debe aprobar la liquidación y, si procede, acordar derrama o ajuste de cuotas.
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- No invalida automáticamente los pagos realizados.
2. ¿El administrador incurre en responsabilidad?
- Solo en determinados supuestos. El administrador no responde por el mero hecho de que se supere el presupuesto.
- Puede haber responsabilidad si concurre alguno de estos supuestos:
A) No hay responsabilidad cuando:
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- Los gastos eran necesarios, obligatorios o urgentes.
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- El administrador actuó siguiendo instrucciones del presidente o la junta.
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- Informó correctamente del exceso en cuanto fue posible.
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- Los gastos son legales y están debidamente documentados.
B) Sí puede haber responsabilidad cuandoRealiza gastos no urgentes ni necesarios sin autorización.
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- Incumple el presupuesto de forma grave y reiterada, sin informar.
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- Actúa con negligencia, mala gestión o falta de control.
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- Realiza pagos contrarios a acuerdos de junta.
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- Existe perjuicio económico para la comunidad claramente imputable a su actuación.
La responsabilidad del administrador es contractual (art. 1.101 CC) y exige:
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- Incumplimiento de sus funciones.
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- Daño económico.
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- Relación causal.
3. Diferencia clave: gasto urgente vs. gasto discrecional
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- Gastos urgentes (art. 10 LPH): el administrador puede ordenarlos sin autorización previa, pero debe informar de inmediato.
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- Gastos no urgentes: requieren acuerdo previo de la junta.
4. Qué puede hacer la comunidad
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- Exigir explicación detallada del desfase.
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- Revisar facturas y contratos.
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- No aprobar la gestión o la liquidación si hay irregularidades.
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- Reclamar daños o cesar al administrador si procede.
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- Ajustar presupuestos futuros.
5. Resumen claro
🔹 Superar el presupuesto no es ilegal ni excepcional.
🔹 El administrador no es responsable automáticamente.
🔹 Solo responde si actúa sin autorización, sin urgencia, con negligencia o causando daño.
🔹 La junta es quien valora, aprueba o rechaza la gestión final.
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