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JUNTAS DE PROPIETARIOS POR VIDEOCONFERENCIA

Agregado el 19 de abril de 2021 por fincasoft

foto entrada blog_noticias/juntas-de-propietarios-por-videoconferencia/imagen.jpg
¿SE PUEDEN EFECTUAR JUNTAS DE PROPIETARIOS POR VIDEOCONFERENCIA?
 
¿Son ilegales las Juntas de vecinos efectuadas mediante videoconferencia?
 
En nuestra opinión, no son ilegales, ya que no existe una ley que las prohíba. Si así fuera, resultarían nulas de pleno derecho. En todo caso, pueden considerarse “alegales”, es decir, no reguladas o no previstas en la norma, y por tanto, susceptibles de ser anuladas a posteriori. Sin embargo, a criterio de los juristas, para que sean consideradas válidas deben reunir una serie de requisitos que comentamos a continuación.
 
El uso de la videoconferencia, o medio tecnológico de comunicación bidireccional, ante la existencia del coronavirus en las juntas de propietarios, ha venido para quedarse. La excepcional situación de pandemia está impidiendo la celebración de reuniones de todo tipo y hace viable la celebración de una junta sin la necesidad del contacto y presencia física de los comuneros, y en la que se adopten acuerdos que puedan ser de carácter urgente y no permitan en modo alguno un aplazamiento.
 
Es importante recordar que la adopción de acuerdos no puede hacerse de ninguna otra manera que con la celebración de la junta de propietarios, y que el presidente de la comunidad no tiene facultades alguna, ni tampoco la junta directiva, para adoptar acuerdos que puedan vincular ni comprometer a la comunidad de propietarios, ya que el acuerdo alcanzado por el presidente de la comunidad o la junta directiva se ha comentado con reiteración que no es válido, ya que no existe posibilidad de delegación alguna por parte de la junta de propietarios, debido a que la adopción de acuerdos es absolutamente indelegable, y es competencia exclusiva y excluyente de la junta por vía del art.14 LPH.
 
En este sentido, el RDL 8/2020 de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en cuyo art. 40 señala que “las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia que asegure la autenticidad y la conexión bilateral o plurilateral en tiempo real con imagen y sonido de los asistentes en remoto. La misma regla será de aplicación a las comisiones delegadas y a las demás comisiones obligatorias o voluntarias que tuviera constituidas. La sesión se entenderá celebrada en el domicilio de la persona jurídica”.
 
Por tanto, entendemos que aunque no se mencione expresamente a las comunidades de propietarios en este marco, sin embargo, no hace inviable esta opción para el uso de la videoconferencia para sus reuniones, ya que se refiere a una norma que fija medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. El objetivo de esta opción de la videoconferencia potenciada en el RDL es para atender “la actividad productiva como a la demanda y al bienestar de los ciudadanos” como se expone en su exposición de motivos, pero no fija un marco prohibitivo de su uso en el resto.
 
Cataluña admite desde el año 2015 el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios
 
La ley Catalana de propiedad horizontal lo prevé expresamente.
 
Así, el art.1 Ley Cataluña 5/2015 –EDL 2015/71661-, 13 mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en vigor desde el 20 junio 2015, introdujo en el art.553-22, bajo la rúbrica «Asistencia» que:
 
“1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares”.
(Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales –EDL 2006/58523-).
 
 
PROTOCOLO DE ACTUACIÓN EN CASOS DE URGENCIA COMO EL PROVOCADO POR EL CORONAVIRUS PARA LA CELEBRACIÓN DE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS VIRTUAL
 
D. Vicente Magro Servet, reconocido jurista, en un artículo publicado en la Revista de Derecho Inmobiliario en abril de 2020, propone un protocolo de actuación que resumimos:
 
Para celebrar una junta de propietarios por videoconferencia se exige el previo acuerdo de la junta, para lo que es preciso quórum de mayoría simple del art.17.7 LPH.
 
Sin embargo, esta reunión resulta imposible ya que está prohibida la reunión de comuneros en zona de elementos comunes con motivo de la pandemia, de manera que se proponen las siguientes líneas de actuación:
 
1º Aprobación provisional de la primera celebración de una junta por sistema de comunicación bidireccional mediante la inexistencia de oposición, o silencio de los comuneros al modo del voto presunto del ausente.
 
Ofrecimiento previo del mecanismo a todos los comuneros en una notificación del administrador de fincas validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación bidireccional.
 
Cierto y verdad es que la exclusividad de la celebración de la junta de propietarios por videoconferencia o sistema de comunicación bidireccional exigiría la no oposición de algún comunero en el plazo que se indicará en la convocatoria de comunicación a todos los comuneros de la utilización de este sistema en supuestos excepcionales como el presente de estado de alarma.
 
+ Incluir en este ofrecimiento previo el orden del día que se va a tratar para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico.
 
+ Incluir la advertencia de que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no, con carácter previo a la celebración de la Junta. Si se efectúa la delegación a un  tercero, deberá informarse al administrador para que éste conozca con antelación quien intervendrá, a fin de que sea “invitado” informáticamente al sistema virtual.

+ Incluir que para facilitar el funcionamiento de la comunidad que el propietario no se oponga a la utilización del mismo, ya que se hará la advertencia en la primera comunicación que una sola oposición impediría la posibilidad de la utilización de este sistema.
 
+ Incluir la urgencia de su inmediata celebración, así como la imposibilidad de la posposición de la adopción del acuerdo, por los efectos perjudiciales que para la comunidad pudiera conllevar.
 
 
Envío de la notificación advirtiendo el uso de la videoconferencia o medio virtual de comunicación explicando cómo se utilizan y facilitando la debida información acerca del uso de estos dispositivos para evitar una expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema.
 
Una notificación dando traslado a los comuneros que se va a utilizar un sistema de comunicación virtual para la celebración de una junta de propietarios en la fecha que se indique, al objeto de concesión de un plazo en esa notificación, que podría ser de cinco días, para que aquellos comuneros que no conozcan cómo se utiliza el sistema de comunicación virtual tengan conocimiento de estas instrucciones acerca de cómo se puede realizar ese sistema de comunicación, estableciéndose, también, en esa comunicación que aquellos comuneros que no se opongan a esta utilización de junta virtual en el plazo que se indique se entiende que no se oponen al mismo y aceptan las consecuencias de los acuerdos alcanzados a tal efecto.
 
Se extenderá una diligencia por el secretario administrador, haciendo constar el transcurso del plazo sin que nadie se oponga, la cual se unirá al acta que en su momento se redacte.
 
Si alguien se opone, no podría celebrarse la Junta mediante este sistema.
 
3º Convocatoria de la junta de propietarios virtual.
 
Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional, procede la comunicación de la fecha de celebración de la junta y la constancia en la convocatoria de la forma en que se va a hacer el sistema de celebración virtual de la junta de propietarios. El orden del día debe coincidir con el de la comunicación previa.
 
Se hará constar en la misma que aquellos comuneros que quieran intervenir deberán comunicar con la antelación que se fije en la convocatoria el dispositivo con el que se desea intervenir o mejor dicho el dispositivo que se va a utilizar para esta conectividad con los comuneros, a fin de explicar con detalle cómo será la conexión de aquellos que quieran intervenir por sistema virtual y el dato o datos que deben facilitar al administrador de fincas con la antelación suficiente para que se pueda llevar a cabo la conexión con todos aquellos que quieran intervenir.
 
Se hará constar en la convocatoria, también, que aquellos comuneros que no comuniquen el plazo indicado el dato o datos que sean necesarios para la conectividad se entenderá que no quieren participar en la junta con este sistema virtual, advirtiendo que no habrá lugar a impugnación alguna por la omisión de esta referencia, ya que al ser un sistema virtual se requiere el conocimiento por parte del administrador de fincas de aquel dato o datos que sean necesarios para llevar a efecto la conexión.
 
Es preciso advertir en la convocatoria de la junta una serie de parámetros sobre el desarrollo de una junta por medio tecnológico, a saber:
 
Es necesario explicar el desarrollo de la junta señalando que se creará un “grupo de la junta” con todos aquellos que hayan comunicado que van a intervenir ese día.
 
Se advertirá que dado que se trata de un sistema virtual moderará el presidente y advertirá que se puede hablar previa petición de intervención por la opción “mensaje” a fin de evitar que no se entienda a todos si varios desean intervenir, rogando que se respete esta metodología para el buen desarrollo de la junta.
 
Es preciso advertir en la convocatoria que todos los comuneros que desean intervenir hagan las debidas pruebas previas de contacto del equipo que utilicen el día de la junta con el administrador, a fin de ir aprendiendo su uso de cara al futuro. En cuanto se aprenda la metodología se entenderá fácilmente su uso como si de un teléfono móvil se tratara.
 
4º El día de la junta virtual.
 
Una vez dados de alta y activos los comuneros que lo solicitaron empezará la junta. Si no se ha conectado alguno de los que lo solicitaron se considerará ausente. Los problemas técnicos del comunero que lo haya interesado no conllevarán la suspensión de la junta, por cuanto es este quien debe resolverlo y disponer de un equipo adecuado, y haberlo probado con antelación como se ha advertido.
 
5º Las Actas de las juntas de propietarios.
 
Se redactaría y notificaría a todos los comuneros en la forma habitual.
 
Se podrían impugnar los acuerdos, pero no el sistema utilizado, ya que precluyó la opción de hacerlo al fijarse un plazo en la primera comunicación, lo que veda hacerlo más tarde.
 
Se recuerda que se incluirá en el Acta la diligencia extendida por el secretario administrador, haciendo constar el transcurso del plazo sin que nadie se oponga.
 
¿PUEDEN CELEBRARSE JUNTAS POR VIDEOCONFERENCIA Y CON PRESENCIA FÍSICA DE PROPIETARIOS (MIXTAS)?
 
Nos hemos estado refiriendo a la celebración de Juntas por videoconferencia o medio virtual de comunicación de forma exclusiva, es decir, sin presencia física de los comuneros, sin embargo, una vez levantadas las restricciones de movilidad y reunión, si la Junta se reúne en su modo habitual y acuerda por mayoría simple del art. 17.7 LPH la posibilidad de celebrar Juntas mediante este sistema, entendemos que a partir de ese acuerdo se podrían celebrar Juntas mixtas, a las que los  comuneros podrían acudir bien físicamente, o mediante algún sistema de comunicación bidireccional guardando las debidas normas de uso e intervención acordadas.
 
CUESTIONES A TENER PRESENTE EN LA CELEBRACIÓN DE LAS JUNTAS TELEMÁTICAS
 
Hay cuatro puntos a tener en cuenta en las Juntas por videoconferencia:
 
1º Comprobar la identidad del asistente: Debe ser clara y precisa. Se debe avisar de que se presenten ante la cámara de su dispositivo con el DNI, y deben estar presentes durante toda la reunión.
2º Facultad de intervención de los asistentes. Debe garantizarse la posibilidad de que los asistentes que hayan manifestado su deseo de intervenir puedan hacerlo.
3º Que exista continuidad en la celebración: Bidireccional y sin interrupciones.
4º Que se garantice el derecho de voto. Se puede efectuar nombrando uno por uno a los asistentes y preguntándoles su voto.
 
Además, respecto de las cuestiones técnicas:
 
El administrador usuario debería de disponer de un ordenador con una tarjeta de red de al menos 1000 megabytes/seg., y utilizar un  cable de red conectado a su modem de categoría 6, para que la velocidad de conexión resulte fluida.
 
En cuanto a la aplicación a utilizar para la videoconferencia, hay múltiples plataformas, como por ejemplo “Microsoft Teams”, “Google Hangouts”, “Meet.jit.si”, “Cisco Webex Meetings”, “Skype”, “BigBlueButtons”, etc., cada una con sus características. A nosotros nos gusta “Zoom”, pero esto no significa que sea la mejor.
 
Respecto de la posibilidad de grabar la Junta, debería solicitarse autorización a la Junta si el administrador considerase oportuno grabar la reunión con el fin de redactar el Acta posteriormente.

Fincasoft.







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