INSTALACIÓN DE PLACAS SOLARES, AISLAMIENTOS TÉRMICOS EN FACHADAS, CONDUCCIONES DE GAS, CALEFACCIÓN O REFRIGERACIÓN, Y MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA, ANTENAS E INFRAESTRUCTURAS TELECOMUNICACIONES
Agregado el 08 de febrero de 2024 por fincasoft
INSTALACIÓN DE PLACAS SOLARES, AISLAMIENTOS TÉRMICOS EN FACHADAS, CONDUCCIONES DE GAS, CALEFACCIÓN O REFRIGERACIÓN, Y MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA, ANTENAS E INFRAESTRUCTURAS PARA TELECOMUNICACIONES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Legislación actualizada a fecha 07-02-2024.
CASO A) El artículo 17.1 LPH se refiere a las instalaciones que solicitan y pagan solo determinados propietarios.
“Artículo diecisiete. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.”
Se refiere a tres tipos de instalaciones:
1. La instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero (RCL 1998,557), o la adaptación de los existentes.
2. La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar y renovable.
3. Las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
QUORUM: 1/3 Total de propietarios y cuotas.
REQUISITO: Siempre que esta instalación esté abierta a la incorporación de cualquier propietario que lo desee, aunque inicialmente no participe en la misma. La instalación la pagarán inicialmente quienes la promuevan, pero con posterioridad cualquiera que desee incorporarse podrá hacerlo pagando a quienes la hayan costeado la parte proporcional que le corresponda.
Por tanto, en segunda convocatoria, bastará con la mayoría de votos y cuotas de los presentes y luego esperar al recuento del “voto presunto” del ausente a favor del acuerdo 30 días posteriores a la comunicación del acta para alcanzar al menos 1/3 de votos y cuotas del total de propietarios.
• No obstante, la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni su mantenimiento a los que no hayan votado expresamente a favor del acuerdo. Por tanto, aunque la instalación sea a iniciativa de ciertos propietarios, la ejecuta y paga la comunidad, y luego la repercute solo a los que han votado a favor. (Si algún propietario vota a favor, pero no lo utiliza, no se le debería repercutir el coste). Pero si con posterioridad otros propietarios solicitan el acceso, podrán hacerlo abonando el importe que les hubiera correspondido actualizado.
•Y, a efectos de gastos de conservación y mantenimiento, la nueva instalación tendrá la consideración de elemento común. Así lo dice la norma expresamente. Además, el sentido común impone que no es admisible que una minoría de propietarios (1/3), incluso con la oposición del resto, pueda disponer del uso de los elementos comunes, impidiendo posibles futuras instalaciones comunitarias en esos elementos.
En conclusión y contrariamente a lo que se sostiene con mucha frecuencia, este precepto no ampara la instalación de uno o varios propietarios sobre un elemento común, cuando esa instalación solo esté prevista para su aprovechamiento exclusivo.
¿Cuál sería entonces la mayoría necesaria para autorizar a un propietario la instalación de placas para su uso exclusivo?
Puede discutirse si, en la medida en que la instalación supone una alteración del edificio, bastaría el voto a favor de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 10-3-b LPH. Voto que necesariamente debería ser expreso por tratarse de un acuerdo para aprovechamiento privativo. Es decir, no podría recurrirse al «voto presunto» de los ausentes para conseguir esos 3/5.
Pero la ocupación de un elemento común para aprovechamiento privativo implica una suerte de gravamen o enajenación de ese elemento común que requeriría el voto unánime de la totalidad de propietarios y cuotas de los componentes de la comunidad.
Y, personalmente, desaconsejo fervientemente autorizaciones de ese tipo por la multitud de problemas que pueden llevar aparejadas. A modo de ejemplo:
• ¿Qué pasa si al hacer la instalación se producen daños en la cubierta y aparecen filtraciones?
•Y si en el futuro hay que impermeabilizar la terraza y se necesita quitar las placas, ¿quién paga la retirada, la reposición y los daños que puedan producirse a la instalación?
•Y si alguna placa sale volando en un vendaval y causa daños a personas o cosas, ¿responde la comunidad?
CASO B) El artículo 17.2, párrafo 3.: instalaciones a iniciativa de la comunidad que pagan todos (Real Decreto Ley 19/2021 de 5 de octubre).
“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”
Lo que regula este nuevo párrafo es la realización de obras o actuaciones para:
•La mejora de la eficiencia energética (por ejemplo, los aislamientos de las fachadas).
•La implantación de fuentes de energía renovable de uso común (placas solares).
•La solicitud de ayudas, subvenciones o financiación.
QUORUM: Mayoría simple de los propietarios y cuotas.
REQUISITO: Siempre que la cantidad que se repercuta anualmente a los propietarios para costear la actuación no exceda del importe de 12 mensualidades de gastos comunes ordinarios. Si se cumplen ambos requisitos, todos los propietarios vendrán obligados al pago.
En el caso de las placas solares, la instalación podrá ser tanto para suministrar energía a los elementos comunes, como también para inyectar a todos los propietarios una parte de la energía generada por las placas para su consumo individual.
DUDA: ¿Mayoría simple de presentes o del total de propietarios y cuotas?
El criterio más exigente (prudente) sería el del total de propietarios y cuotas. Sin embargo aquí se puede utilizar el “voto presunto” del ausente a favor del acuerdo. Por tanto, 1º mayoría de votos y cuotas de los presentes en segunda convocatoria y, 2º voto presunto de los ausentes a favor del acuerdo 30 días después de que los propietarios hayan recibido el acta se efectúa recuento de votos recibidos en la administración y sus respectivas cuotas.
¿Y si la repercusión anual excede de las 12 mensualidades de gastos ordinarios?
Si lo que se repercute anualmente por la instalación es más de lo que se paga por gastos ordinarios, sencillamente no se podrá aprobar al amparo del artículo 17.2, párrafo 3.°LPH.
Entonces, ¿no sería posible que los propietarios que lo deseen promuevan una instalación comunitaria? Podrían hacerlo, pero en tal caso ya no será por la vía del 17.2 LPH, sino por la que hemos comentado del 17.1 LPH; es decir, en tal caso solo ellos pagaran la instalación.
Legislación actualizada a fecha 07-02-2024.
CASO A) El artículo 17.1 LPH se refiere a las instalaciones que solicitan y pagan solo determinados propietarios.
“Artículo diecisiete. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.”
Se refiere a tres tipos de instalaciones:
1. La instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero (RCL 1998,557), o la adaptación de los existentes.
2. La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar y renovable.
3. Las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
QUORUM: 1/3 Total de propietarios y cuotas.
REQUISITO: Siempre que esta instalación esté abierta a la incorporación de cualquier propietario que lo desee, aunque inicialmente no participe en la misma. La instalación la pagarán inicialmente quienes la promuevan, pero con posterioridad cualquiera que desee incorporarse podrá hacerlo pagando a quienes la hayan costeado la parte proporcional que le corresponda.
Por tanto, en segunda convocatoria, bastará con la mayoría de votos y cuotas de los presentes y luego esperar al recuento del “voto presunto” del ausente a favor del acuerdo 30 días posteriores a la comunicación del acta para alcanzar al menos 1/3 de votos y cuotas del total de propietarios.
• No obstante, la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni su mantenimiento a los que no hayan votado expresamente a favor del acuerdo. Por tanto, aunque la instalación sea a iniciativa de ciertos propietarios, la ejecuta y paga la comunidad, y luego la repercute solo a los que han votado a favor. (Si algún propietario vota a favor, pero no lo utiliza, no se le debería repercutir el coste). Pero si con posterioridad otros propietarios solicitan el acceso, podrán hacerlo abonando el importe que les hubiera correspondido actualizado.
•Y, a efectos de gastos de conservación y mantenimiento, la nueva instalación tendrá la consideración de elemento común. Así lo dice la norma expresamente. Además, el sentido común impone que no es admisible que una minoría de propietarios (1/3), incluso con la oposición del resto, pueda disponer del uso de los elementos comunes, impidiendo posibles futuras instalaciones comunitarias en esos elementos.
En conclusión y contrariamente a lo que se sostiene con mucha frecuencia, este precepto no ampara la instalación de uno o varios propietarios sobre un elemento común, cuando esa instalación solo esté prevista para su aprovechamiento exclusivo.
¿Cuál sería entonces la mayoría necesaria para autorizar a un propietario la instalación de placas para su uso exclusivo?
Puede discutirse si, en la medida en que la instalación supone una alteración del edificio, bastaría el voto a favor de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 10-3-b LPH. Voto que necesariamente debería ser expreso por tratarse de un acuerdo para aprovechamiento privativo. Es decir, no podría recurrirse al «voto presunto» de los ausentes para conseguir esos 3/5.
Pero la ocupación de un elemento común para aprovechamiento privativo implica una suerte de gravamen o enajenación de ese elemento común que requeriría el voto unánime de la totalidad de propietarios y cuotas de los componentes de la comunidad.
Y, personalmente, desaconsejo fervientemente autorizaciones de ese tipo por la multitud de problemas que pueden llevar aparejadas. A modo de ejemplo:
• ¿Qué pasa si al hacer la instalación se producen daños en la cubierta y aparecen filtraciones?
•Y si en el futuro hay que impermeabilizar la terraza y se necesita quitar las placas, ¿quién paga la retirada, la reposición y los daños que puedan producirse a la instalación?
•Y si alguna placa sale volando en un vendaval y causa daños a personas o cosas, ¿responde la comunidad?
CASO B) El artículo 17.2, párrafo 3.: instalaciones a iniciativa de la comunidad que pagan todos (Real Decreto Ley 19/2021 de 5 de octubre).
“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”
Lo que regula este nuevo párrafo es la realización de obras o actuaciones para:
•La mejora de la eficiencia energética (por ejemplo, los aislamientos de las fachadas).
•La implantación de fuentes de energía renovable de uso común (placas solares).
•La solicitud de ayudas, subvenciones o financiación.
QUORUM: Mayoría simple de los propietarios y cuotas.
REQUISITO: Siempre que la cantidad que se repercuta anualmente a los propietarios para costear la actuación no exceda del importe de 12 mensualidades de gastos comunes ordinarios. Si se cumplen ambos requisitos, todos los propietarios vendrán obligados al pago.
En el caso de las placas solares, la instalación podrá ser tanto para suministrar energía a los elementos comunes, como también para inyectar a todos los propietarios una parte de la energía generada por las placas para su consumo individual.
DUDA: ¿Mayoría simple de presentes o del total de propietarios y cuotas?
El criterio más exigente (prudente) sería el del total de propietarios y cuotas. Sin embargo aquí se puede utilizar el “voto presunto” del ausente a favor del acuerdo. Por tanto, 1º mayoría de votos y cuotas de los presentes en segunda convocatoria y, 2º voto presunto de los ausentes a favor del acuerdo 30 días después de que los propietarios hayan recibido el acta se efectúa recuento de votos recibidos en la administración y sus respectivas cuotas.
¿Y si la repercusión anual excede de las 12 mensualidades de gastos ordinarios?
Si lo que se repercute anualmente por la instalación es más de lo que se paga por gastos ordinarios, sencillamente no se podrá aprobar al amparo del artículo 17.2, párrafo 3.°LPH.
Entonces, ¿no sería posible que los propietarios que lo deseen promuevan una instalación comunitaria? Podrían hacerlo, pero en tal caso ya no será por la vía del 17.2 LPH, sino por la que hemos comentado del 17.1 LPH; es decir, en tal caso solo ellos pagaran la instalación.