COMUNERO MOROSO PORQUE EL ADMINISTRADOR EMITE CUOTAS POR PARTES IGUALES EN LUGAR DE POR COEFICIENTES
Agregado el 19 de septiembre de 2025 por fincasoft
CONSULTA SOBRE CONFLICTO VECINAL
Recibimos la siguiente consulta:
“Comunidad de 5 vecinos donde un vecino es presidente y administrador y ha tomado el poder y nos ha declarado morosos por discutir la legalidad de contratar a un abogado para mezclar los asuntos comunes y los privativos y eludir el reparto del gasto por coeficientes (él tiene un 26% y tres propietarios tenemos cada uno un 18%).
El presidente no ha respondido a la oferta vinculante. Nosotros seguimos siendo morosos y ha convocado una junta en la que se niega al formato on line o mixto (tenemos por escrito la aprobación del resto de vecinos), dime en esta situación que me aconsejas hacer.
Quería saber nuestras opciones en esta situación, y si ser moroso aún de manera ilegal me impide convocar una junta extraordinaria y votar por una administración profesional y colegiada.”
Reflexionamos:
1º Me falta el quinto propietario, que sumando coeficientes, supongo que tendrá el 20%.
2º Dicho lo anterior, no debería ser complicado cambiar de presidente y administrador con los votos de los 4 vecinos afectados por pagar cuotas iguales cuando deberían aplicarse coeficientes.
3º En este sentido sugiero, con la conformidad del resto de propietarios, promover una junta extraordinaria para el cambio de presidente y administrador, y el acuerdo de aplicación de cuotas conforme a los coeficientes. Se le solicita al presidente-administrador, y si no la convoca, pues la pueden convocar el 25% de los propietarios o la suma de ellos que sumen o superen el 25% de las cuotas. Si alguno no acude a la reunión que firme una delegación de voto.
4º La jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo ha determinado que solo con un nuevo acuerdo de simple mayoría, sin necesidad de unanimidad, se puede volver a lo dispuesto en el Título. Es decir, a la aplicación de los coeficientes de propiedad establecidos en la escritura de obra nueva y división horizontal (Título) para la obtención de las cuotas. Así, las Sentencias de 22 de mayo de 2008, de 26 de febrero de 2013, de 7 de marzo de 2013, de 25 febrero y 20 octubre 2020. Y, por lo tanto, cualquier propietario puede exigir volver al Título, a tenor de la Sentencia. Asimismo, se puede indicar que el mismo Tribunal Supremo dictó Sentencia el 6 de febrero de 2014 en la que admite la impugnación por una sola propietaria y determina la obligación de volver a aplicar el Titulo, habida cuenta de que no ha existido previamente acuerdo aprobado de forma expresa y por unanimidad de todos los comuneros.
5º Para no ser considerado moroso en este caso, se debe impugnar judicialmente el acuerdo de modificación de cuotas o su aplicación errónea. En otro supuesto, habría que consignar judicial o notarialmente las cuotas.
6º Es importante recordar que: para poder impugnar los acuerdos el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Sin embargo, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. (Art. 18.2 de LPH).
7º Para no poder votar en la junta, debe constar como moroso en la convocatoria. Si en la convocatoria no se hace mención de los propietarios morosos, éstos podrían votar.
8º Respecto al formato de las reuniones, si todos los vecinos están conformes y se adoptan las medidas oportunas para cumplir con la LOPD, no veo el problema. Si el administrador no quiere hacerlo, lo idóneo es cesarlo y nombrar un nuevo administrador. Para ello hace falta instarlo a que ponga este punto en el orden del día, me refiero al de cese del administrador y nombramiento de nuevo administrador. Es conveniente reunir los votos necesarios para poderlo llevar a cabo. Si se consigue que incluya este punto en el orden del día, si no se han consignado las deudas en el juzgado, puede resultar oportuno ponerse al corriente de pago eventualmente para destronar al presidente y administrador, evitar discusiones sobre la situación de morosidad y procedencia del voto en la junta, nombrar nuevo presidente y administrador, y posteriormente reconducir la adecuada aplicación de las cuotas.
¿Qué os parece? ¿Alguna sugerencia? ¿Otras opciones?
Muchas gracias.
www.fincasoft.es
Software para administración de fincas.
Por una administración de fincas responsable y transparente.
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#comunidadesdevecinos #comunidadpropietarios
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El presidente no ha respondido a la oferta vinculante. Nosotros seguimos siendo morosos y ha convocado una junta en la que se niega al formato on line o mixto (tenemos por escrito la aprobación del resto de vecinos), dime en esta situación que me aconsejas hacer.
Quería saber nuestras opciones en esta situación, y si ser moroso aún de manera ilegal me impide convocar una junta extraordinaria y votar por una administración profesional y colegiada.”
Reflexionamos:
1º Me falta el quinto propietario, que sumando coeficientes, supongo que tendrá el 20%.
2º Dicho lo anterior, no debería ser complicado cambiar de presidente y administrador con los votos de los 4 vecinos afectados por pagar cuotas iguales cuando deberían aplicarse coeficientes.
3º En este sentido sugiero, con la conformidad del resto de propietarios, promover una junta extraordinaria para el cambio de presidente y administrador, y el acuerdo de aplicación de cuotas conforme a los coeficientes. Se le solicita al presidente-administrador, y si no la convoca, pues la pueden convocar el 25% de los propietarios o la suma de ellos que sumen o superen el 25% de las cuotas. Si alguno no acude a la reunión que firme una delegación de voto.
4º La jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo ha determinado que solo con un nuevo acuerdo de simple mayoría, sin necesidad de unanimidad, se puede volver a lo dispuesto en el Título. Es decir, a la aplicación de los coeficientes de propiedad establecidos en la escritura de obra nueva y división horizontal (Título) para la obtención de las cuotas. Así, las Sentencias de 22 de mayo de 2008, de 26 de febrero de 2013, de 7 de marzo de 2013, de 25 febrero y 20 octubre 2020. Y, por lo tanto, cualquier propietario puede exigir volver al Título, a tenor de la Sentencia. Asimismo, se puede indicar que el mismo Tribunal Supremo dictó Sentencia el 6 de febrero de 2014 en la que admite la impugnación por una sola propietaria y determina la obligación de volver a aplicar el Titulo, habida cuenta de que no ha existido previamente acuerdo aprobado de forma expresa y por unanimidad de todos los comuneros.
5º Para no ser considerado moroso en este caso, se debe impugnar judicialmente el acuerdo de modificación de cuotas o su aplicación errónea. En otro supuesto, habría que consignar judicial o notarialmente las cuotas.
6º Es importante recordar que: para poder impugnar los acuerdos el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Sin embargo, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. (Art. 18.2 de LPH).
7º Para no poder votar en la junta, debe constar como moroso en la convocatoria. Si en la convocatoria no se hace mención de los propietarios morosos, éstos podrían votar.
8º Respecto al formato de las reuniones, si todos los vecinos están conformes y se adoptan las medidas oportunas para cumplir con la LOPD, no veo el problema. Si el administrador no quiere hacerlo, lo idóneo es cesarlo y nombrar un nuevo administrador. Para ello hace falta instarlo a que ponga este punto en el orden del día, me refiero al de cese del administrador y nombramiento de nuevo administrador. Es conveniente reunir los votos necesarios para poderlo llevar a cabo. Si se consigue que incluya este punto en el orden del día, si no se han consignado las deudas en el juzgado, puede resultar oportuno ponerse al corriente de pago eventualmente para destronar al presidente y administrador, evitar discusiones sobre la situación de morosidad y procedencia del voto en la junta, nombrar nuevo presidente y administrador, y posteriormente reconducir la adecuada aplicación de las cuotas.
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